Réviser un loyer avec l'IRL : méthode et calcul
La révision d'un loyer suppose une clause au bail. Elle se calcule en multipliant le loyer par le rapport entre le nouvel indice IRL et l'indice de référence, et doit être appliquée dans l'année qui suit sa date d'effet.
Une clause est indispensable
La révision annuelle n'a rien d'automatique : elle n'est possible que si le bail comporte une clause de révision. Sans clause, le loyer reste celui fixé au départ pour toute la durée du bail, quelle que soit l'évolution des indices.
La clause précise la date de révision, en général la date anniversaire de la signature, et l'indice de référence retenu — le trimestre publié par l'INSEE que les parties ont choisi.
Le calcul
La formule est un simple rapport entre deux indices : le nouveau loyer est égal au loyer en cours multiplié par le nouvel indice IRL, divisé par l'indice de référence inscrit au bail.
Un loyer de 750 € révisé avec un indice passant de 142,50 à 145,17 donne : 750 × 145,17 ÷ 142,50, soit 764,05 €. La hausse est ici de 1,87 %, exactement l'évolution de l'indice.
Un an pour agir, sinon la révision est perdue
Le bailleur dispose d'un an à compter de la date de révision prévue au bail pour la mettre en œuvre. Passé ce délai, la révision de l'année écoulée ne peut plus être réclamée — elle n'est pas reportable, et le rattrapage rétroactif est exclu.
C'est un oubli fréquent chez les propriétaires qui gèrent seuls : sans rappel, la date anniversaire passe inaperçue et l'augmentation est définitivement perdue pour cette année-là.
Les cas où la révision est bloquée
Certains logements ne peuvent pas voir leur loyer révisé. C'est le cas de ceux dont le diagnostic de performance énergétique est classé F ou G : le gel des loyers des passoires thermiques interdit la révision tant que le logement n'a pas été amélioré.
Avant d'appliquer une révision, il faut donc vérifier la classe énergétique du logement — une révision appliquée à tort expose à devoir rembourser les sommes perçues.
Questions fréquentes
Où trouver la valeur de l’indice IRL ?
L'INSEE publie l'indice de référence des loyers chaque trimestre. C'est la valeur du trimestre indiqué dans la clause de révision du bail qu'il faut retenir, et non le dernier indice publié.
La révision peut-elle être rétroactive ?
Non. Elle prend effet à la date où elle est appliquée, sans rattrapage sur les mois écoulés. C'est ce qui rend le délai d'un an décisif.
Faut-il l’accord du locataire ?
Non, si la clause de révision figure au bail. Il est cependant d'usage d'informer le locataire par écrit du nouveau montant et du calcul retenu.
Cette page décrit la réglementation applicable en France métropolitaine et vaut information générale, non conseil juridique. En cas de litige, l'avis d'un professionnel reste nécessaire.