Congé et préavis : délais à respecter côté locataire et bailleur
Un bail ne s'interrompt pas au même rythme selon qui y met fin. Le locataire peut partir à tout moment moyennant préavis ; le bailleur ne peut donner congé qu'au terme du bail, et seulement pour trois motifs.
Le locataire part quand il veut, le bailleur non
C'est l'asymétrie fondamentale du bail d'habitation. Le locataire peut résilier à tout moment, sans justification, en respectant son préavis. Le bailleur ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail, avec un préavis plus long et un motif prévu par la loi.
Cette différence n'est pas négociable : une clause qui permettrait au bailleur de reprendre le logement en cours de bail serait réputée non écrite.
Le préavis du locataire
En location vide, le préavis est de trois mois. Il tombe à un mois dans les zones tendues, c'est-à-dire les agglomérations où s'applique la taxe sur les logements vacants.
Il tombe également à un mois, quelle que soit la zone, dans plusieurs situations personnelles. En location meublée, le préavis est d'un mois en toutes circonstances.
- Mutation professionnelle, ou obtention d'un premier emploi
- Perte d'emploi, ou nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi
- État de santé justifiant un changement de domicile, pour un locataire de plus de 65 ans
- Attribution d'un logement social
- Bénéfice du revenu de solidarité active ou de l'allocation aux adultes handicapés
Le congé du bailleur : trois motifs, pas un de plus
Le bailleur ne peut donner congé que pour reprendre le logement afin d'y habiter ou d'y loger un proche désigné par la loi, pour le vendre, ou pour un motif légitime et sérieux — typiquement des impayés répétés ou des troubles de voisinage.
Le préavis est de six mois avant le terme du bail en location vide, de trois mois en meublé. Le congé doit indiquer le motif : un congé sans motif, ou dont le motif se révèle inexact, est nul.
En cas de congé pour vendre, le locataire bénéficie d'un droit de préemption : le congé vaut offre de vente, et il dispose de deux mois pour se porter acquéreur aux conditions indiquées.
La forme compte autant que le délai
Le congé se notifie par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice, ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. Un courriel ne vaut pas congé.
Le point de départ du préavis est la date de réception, pas celle de l'envoi. Un recommandé posté le 30 mais présenté le 3 fait courir le délai à compter du 3 : cette différence de quelques jours décale l'échéance d'autant.
Le préavis se compte de date à date. Un congé reçu le 12 mars avec trois mois de préavis porte effet au 12 juin.
Les locataires protégés
Un bailleur ne peut donner congé à un locataire de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures à un plafond réglementaire sans lui proposer un relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, à proximité.
Cette protection tombe si le bailleur lui-même a plus de 65 ans, ou si ses ressources sont inférieures au même plafond. Les conditions d'âge et de ressources s'apprécient à la date d'échéance du bail.
Pendant le préavis, le bail continue
Le loyer et les charges restent dus jusqu'au terme du préavis, même si le locataire quitte les lieux avant. Il n'y a d'exception que si un nouveau locataire entre dans le logement avant cette date, avec l'accord du bailleur.
L'état des lieux de sortie se fait à la remise des clés. C'est lui, et non la fin du préavis, qui déclenche le délai de restitution du dépôt de garantie.
Questions fréquentes
Comment savoir si mon logement est en zone tendue ?
Les zones tendues correspondent aux agglomérations où s'applique la taxe sur les logements vacants. La liste est fixée par décret et un simulateur officiel permet de vérifier commune par commune.
Le locataire doit-il justifier son départ ?
Non, sauf s'il invoque un motif de préavis réduit. Dans ce cas, il doit préciser le motif dans sa lettre de congé et en apporter la preuve, faute de quoi le préavis reste de trois mois.
Un congé envoyé par courriel est-il valable ?
Non. La loi impose la lettre recommandée avec accusé de réception, l'acte de commissaire de justice ou la remise en main propre contre récépissé. Les autres formes sont sans effet.
Le bailleur peut-il donner congé en cours de bail ?
Non. Le congé du bailleur ne peut prendre effet qu'au terme du bail, avec un préavis de six mois en location vide. En cours de bail, seule une résiliation judiciaire, pour manquement du locataire, est envisageable.
Le loyer reste-t-il dû si le locataire part avant la fin du préavis ?
Oui, jusqu'au terme du préavis, sauf si un nouveau locataire occupe le logement avant cette date en accord avec le bailleur.
Cette page décrit la réglementation applicable en France métropolitaine et vaut information générale, non conseil juridique. En cas de litige, l'avis d'un professionnel reste nécessaire.