Revenus fonciers : choisir entre micro-foncier et régime réel

On déclare ce qu'on a encaissé, pas ce qui était dû

C'est la règle qui surprend le plus, et la source d'erreur la plus fréquente. Les revenus fonciers relèvent des sommes effectivement perçues pendant l'année civile, non des loyers appelés.

Un loyer de décembre réglé le 5 janvier appartient donc à l'année suivante. Un loyer impayé ne se déclare pas du tout — et ne donne droit à aucune déduction à ce titre, puisqu'il n'a jamais constitué un revenu.

Cette règle vaut dans les deux sens : un locataire qui règle en une fois trois mois de retard fait entrer ces trois loyers dans l'année du règlement, avec l'effet de seuil que cela peut produire.

Le micro-foncier : simple, mais forfaitaire

Si les recettes brutes annuelles ne dépassent pas 15 000 €, le régime micro-foncier s'applique de plein droit. On porte le montant encaissé sur la déclaration, et l'administration applique un abattement de 30 % censé couvrir toutes les charges.

Aucune comptabilité n'est requise, aucune annexe à remplir. En contrepartie, l'abattement est définitif : les charges réelles, même largement supérieures à 30 %, ne sont pas déductibles.

Le micro-foncier est exclu pour certains dispositifs de défiscalisation et pour les biens détenus via une société non soumise à l'impôt sur les sociétés dans certains cas. Il vaut mieux vérifier son éligibilité avant de s'y installer.

Le régime réel : plus de travail, souvent plus avantageux

Au-delà de 15 000 € de recettes, le régime réel s'impose. En dessous, il reste accessible sur option. On déduit alors les charges effectivement supportées, poste par poste, sur la déclaration 2044.

Le calcul est simple à poser : si les charges réelles dépassent 30 % des loyers encaissés, le réel est plus favorable. Avec un emprunt en cours, c'est presque toujours le cas — les intérêts pèsent lourd et ne sont déductibles qu'au réel.

• Les intérêts d'emprunt et les frais de dossier
• Les primes d'assurance, dont la garantie loyers impayés
• La taxe foncière, hors part ordures ménagères récupérée
• Les dépenses de réparation, entretien et amélioration
• Les charges de copropriété non récupérables
• Les frais de gestion, et un forfait pour frais divers

Une option qui engage trois ans

C'est le point à ne pas manquer. Opter pour le régime réel alors qu'on pouvait rester au micro-foncier engage pour trois années. On ne compare donc pas une année, mais un cycle.

Un bailleur qui bascule au réel pour une année de gros travaux se retrouve lié les deux suivantes, où l'absence de charges rendra l'abattement forfaitaire plus intéressant. L'arbitrage doit anticiper.

Le déficit foncier

Au régime réel, quand les charges dépassent les loyers, le déficit s'impute sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €, hors intérêts d'emprunt qui ne s'imputent que sur les revenus fonciers. L'excédent se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

L'imputation sur le revenu global suppose de maintenir le bien en location pendant les trois années qui suivent. Des dispositifs particuliers relèvent ce plafond pour certains travaux de rénovation énergétique : leurs conditions changent régulièrement et méritent d'être vérifiées pour l'année concernée.

Attention : le meublé ne relève pas des revenus fonciers

Louer meublé fait basculer dans une autre catégorie : les bénéfices industriels et commerciaux. Le micro-BIC et son abattement, l'amortissement du bien au réel, les obligations déclaratives, tout diffère.

Un bailleur qui possède un logement vide et un meublé remplit donc deux catégories distinctes. Les confondre est une erreur courante et facilement repérée par l'administration.

Questions fréquentes