Louer meublé ou vide : ce qui change vraiment

Deux régimes juridiques distincts

Le bail vide est conclu pour trois ans lorsque le bailleur est une personne physique, six ans s'il s'agit d'une société. Le bail meublé est conclu pour un an, réduit à neuf mois non reconductibles pour un étudiant.

Le bail vide se reconduit tacitement pour la même durée. Le bail meublé se reconduit d'année en année, ce qui donne au bailleur des points de sortie plus fréquents — mais expose aussi à une rotation plus rapide.

Ce que le meublé impose vraiment

Un logement meublé doit comporter les équipements d'une liste fixée par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015. Le locataire doit pouvoir y dormir, manger et vivre convenablement en n'y apportant que ses affaires personnelles.

Le mobilier manquant ne fait pas basculer le bail dans le régime du vide de plein droit, mais le locataire peut le demander au juge — avec les conséquences que cela emporte sur la durée du bail et le préavis, rétroactivement.

• Literie avec couette ou couverture, et volets ou rideaux dans les chambres
• Plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur et congélateur
• Vaisselle et ustensiles de cuisine en nombre suffisant
• Table, sièges, étagères de rangement
• Luminaires et matériel d'entretien adapté au logement

Préavis et dépôt de garantie

Le locataire d'un meublé peut partir avec un mois de préavis en toutes circonstances, là où le vide impose trois mois hors zone tendue. C'est le principal facteur de rotation, et il faut l'anticiper dans son plan de trésorerie.

Le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges en location vide, et à deux mois en meublé. Le délai de restitution reste le même : un mois si l'état des lieux de sortie est conforme, deux mois sinon.

La différence fiscale est la plus lourde

Les loyers d'un logement vide relèvent des revenus fonciers. Ceux d'un meublé relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, ce qui change tout : l'abattement forfaitaire du micro-BIC est plus généreux que celui du micro-foncier, et le régime réel permet d'amortir le bien.

L'amortissement est l'avantage décisif du meublé : il constitue une charge comptable sans décaissement, qui peut neutraliser l'imposition des loyers pendant des années. En contrepartie, les obligations comptables sont réelles, et un accompagnement professionnel est souvent nécessaire.

Les seuils, les taux d'abattement et les conditions applicables aux meublés de tourisme ont été modifiés à plusieurs reprises ces dernières années. Il faut vérifier les paramètres de l'année concernée plutôt que de se fier à un chiffre mémorisé.

Comment choisir

Le meublé se défend dans les villes étudiantes, sur les petites surfaces et pour un bailleur qui accepte une rotation fréquente en échange d'un loyer plus élevé et d'une fiscalité plus douce.

Le vide se défend sur les grandes surfaces, les logements familiaux, et pour qui cherche la tranquillité : un locataire installé pour trois ans, moins d'états des lieux, pas de mobilier à remplacer.

Le calcul ne se fait pas au loyer affiché mais au rendement net de vacance, de fiscalité et de temps passé. Un meublé loué 15 % plus cher mais vacant un mois par an, avec deux états des lieux annuels, ne rapporte pas nécessairement davantage.

Questions fréquentes