Restitution du dépôt de garantie : délais et retenues
Le dépôt de garantie se restitue dans un délai d'un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, de deux mois sinon. Chaque retenue doit être justifiée par un document.
Le délai court à partir de la remise des clés
Le point de départ n'est ni la fin du bail ni le dernier loyer, mais la restitution des clés par le locataire, en main propre ou par lettre recommandée.
Le délai est d'un mois lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée. Il passe à deux mois dès lors qu'une différence est constatée et justifie une retenue.
Ce qui peut être retenu
Toute retenue doit correspondre à une somme réellement due et être appuyée par une pièce : devis, facture, constat, ou décompte de charges. Une retenue forfaitaire, décidée sans justificatif, est irrégulière.
- Les loyers et charges restant impayés
- Les réparations locatives non effectuées, chiffrées sur devis ou facture
- Les dégradations constatées entre les deux états des lieux
- Le solde de la régularisation annuelle des charges
L'usure normale n'est pas une dégradation
La distinction est la source principale de litige. Une peinture ternie après plusieurs années, un sol légèrement marqué par les meubles ou une robinetterie usée relèvent de la vétusté : ils ne peuvent pas être facturés au locataire.
Une vitre brisée, un revêtement percé ou un équipement manquant relèvent en revanche de la dégradation. C'est la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et celui de sortie qui fait foi — d'où l'importance de les établir avec soin, photographies à l'appui.
La sanction du retard
Passé le délai, le solde restant dû au locataire est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. Sur un loyer de 750 €, chaque mois de retard coûte 75 € au bailleur.
La majoration s'applique de plein droit, sans qu'il soit nécessaire de la réclamer devant un juge. Un simple oubli peut donc coûter cher sur plusieurs mois.
Questions fréquentes
Le bailleur peut-il garder le dépôt en attendant la régularisation des charges ?
Il peut conserver une provision raisonnable jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de la copropriété, mais doit restituer le solde dans les délais. La provision doit rester proportionnée aux charges attendues.
Que faire si le locataire ne laisse pas d’adresse ?
Le bailleur doit tenter la restitution à la dernière adresse connue. La majoration de retard ne peut lui être reprochée s'il démontre que le locataire n'a pas communiqué de nouvelle adresse.
Un état des lieux de sortie est-il obligatoire ?
Il est fortement recommandé : sans lui, le logement est présumé avoir été rendu dans l'état où il a été reçu, et le bailleur perd la possibilité de justifier des retenues pour dégradation.
Cette page décrit la réglementation applicable en France métropolitaine et vaut information générale, non conseil juridique. En cas de litige, l'avis d'un professionnel reste nécessaire.